来源｜大猫研究所&大猫真探社

(资料图片仅供参考)

最近，香港的地王项目，又起了纷争。

前几天，李嘉诚现身广州，跟内地的两家民营房企龙光地产和合景泰富进行了一场谈判，谈判的筹码是100多亿港元，李嘉诚想要的是，龙光和合景泰富在香港的合作项目。

谈判桌上的三方，实力对比悬殊，李家的长实集团财大气粗，而龙光和合景泰富则是内地的暴雷房企，2022年8月份，龙光地产暂停支付境外债，主动暴雷，而今年5月份，合景泰富的美元债违约。

三方的“恩怨”，要追溯到2017年。

2017年2月，香港特区地政总署公开出让鸭脷洲利南道一块12.7万平方呎（约和1.18万平方米）的地块，以前是驾校的训练场，因为临海，争抢的房企不少，入标的财团很多，其中就包括龙光地产和合景泰富联合体以及李嘉诚的长实。

那时候，内地房企买地王，那时再平常不过的了，长实落败，龙光和合景泰富胜出。

那个地块当时的市场估值为114.3亿港元，最终以168.6亿港元成交，比最高估值溢价47%，每平方呎的楼面地价22118港元（23.8万港元/㎡），这个地方很适合建海景房，日后要卖，港媒预计，怎么也能卖到32万港元/㎡。

这个成交价，打破了二十年前保持的香港最贵地王记录。

一开始，他们是奔着充分利用去的，准备建2座洋房，6个分层豪宅，结果，开工的时候，为了能够快速回笼资金，于是就放弃了洋房计划，全部建设分层豪宅。

豪宅有多豪呢？

295个住宅，实用面积从1340-9663平方呎，户均“千呎豪宅”，而且有中介在宣传时，更是打出了“千金买屋，万金买邻”的口号，而这些“贵邻”，不仅包括赌王家族的何超凤、梁安琪，还有内地互联网大佬马化腾，当然，最大的噱头，还得是李嘉诚。

只不过，香港人对这个项目，似乎并不太感冒，当然了，最主要的是，没有点家底，根本没法企及。

根据项目成交信息，开盘半年，仅有三房成交，成交价最低1.6亿港元，而项目单价折合已经达到了54.7万港元/㎡，比当初的媒体预计，再溢价71%。

单价很疯狂，但是也不算太高，与港岛一些动辄10万港元/平方呎的豪宅相比，还有一定的距离，当然，也有涨价空间。

即便现在地产不景气，但是盘肯定是好盘，而且是稀缺的南向豪宅，未来也有空间，而且，这个项目在当初建设的时候，只融资了100多亿，而整个项目核算下来，货值大约360亿港元，这么一看，还有融资空间，然后，两个开发商的债务重组，都有点希望。

但是，事情坏就坏在这100多亿的融资。

这100多亿融资，主要来自银行，当然以外资银行为主，比如大华、汇丰、渣打，还有一部分内资银行参与。

李嘉诚的长实，本来就是当初拍地的参与方，自然也就对这个项目非常感兴趣，而且，根据外媒报道，长实已经在跟银行接触了，意图也很明显，拿下这个100多亿的债权，长实就变成了这个项目最大的债主。

如果，银行团将债权转给长实，那么，长实就有概率反对这两位昔日竞争对手的债务重组计划，而如果债务重组计划落空，这个项目可能就会被拍卖，这个时间点拍卖的话，不少实力房企自顾不暇，长实面对的不仅是竞争对手少，而且价格更低。

多少有点“趁火打劫”的意思。

如果长实真的能成功抄底，那么意味着“贵邻”李嘉诚不仅能报了当初的“抢地之仇”，更能通过项目赚取更多的利润。

当然了，收购还没落定。

该急的已经急了，该淡定的，仍然淡定。

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